苏州装修网了解到，最近几天，苏州金虎物业服务有限公司项目经理刘延国忙得挺开心。“公司负责管理的虎阜花园今年物业费收缴率达80%。更让人高兴的是，我们还收到了居民主动缴纳的前两年欠缴的物业费共计33万元，现在欠缴率已不足10%了。”刘延国说。物业费收缴率的提升，是位于城乡结合部的虎阜花园的新变化。以往备受车库开店扰民、偷盗事件频发、消防安全隐患突出等顽疾困扰的定销房小区，何以在今年有了翻天覆地的变化?“直面小区管理难题，将‘顽疾’真正破解到位，定销房小区居民的幸福指数自然就提升了。”姑苏区虎丘街道办事处副主任陈付霜说。

乱象：车库违规开店，群租盛行，盗窃频发，街道每周收到居民投诉

虎阜花园位于姑苏区清塘路，临近苏州火车站，共有78幢住宅和7幢商业用房。2012年11月28日，虎阜花园开始交房。截至目前，该小区东、西两个片区共完成交房1743户，入住户数约1710户。房屋业主多为石路三乐湾、原虎丘村以及彩香、留园片区的征收户。

“由于小区周边有婚纱市场、小商品市场，导致小区内流动人口众多，治安管理难度很大。”刘延国说，虎阜花园交房初期，由于原来的小区规划对后期管理不够重视，原始设计不符合现代住宅小区的管理要求，给小区管理带来很大压力。“汽车库设计太小，根本停不下SUV之类的私家车，车主只能在小区里占道乱停;车库里有水电供给，一些居民看重经济利益，就擅自将车库出租。”刘延国说，物业曾经对虎阜花园车库使用情况进行了一次调查统计。调查结果显示，小区内有121个车库存在违规开店现象，经营项目五花八门，有婚纱加工、超市餐饮、棋牌室、电动车维修、房屋中介、快递公司等;还有185个汽车库住人，196个自行车库住人。此外，还有169户楼上住户将住房用于群租、婚纱加工、开设网店等。

车库违规住人、出租经营等现象，不仅给小区其他居民的生活环境和消防安全、治安秩序造成了严重影响，也给物业管理造成很大的困难。据统计，2013年1月至今年8月，虎阜花园居民在“寒山闻钟”及政府热线投诉182起;小区内发生电动车电瓶失窃及入室盗窃308起;小区汽车库及自行车库发生火灾事故6起。今年3月，小区8幢的一户处于监控盲区的自行车库遭到“白日抢”。小偷光天化日之下踹坏车库门偷走一辆电动车。今年5月，小区42幢35号汽车库因煤气管皮管破损发生煤气泄漏，引发严重火灾。

“小区环境脏乱差，居民缺乏安全感，对小区管理十分不满，不愿意缴纳物业费。街道每周都会收到四五张小区居民的信访投诉单。”陈付霜说。

破解：6次集中整治，升级改造门禁道闸系统，智能监控探头全覆盖

“定销房小区是城乡一体化进程中，由政府主导，明确销售指导价格、套型面积、定向销售的商品住宅。作为推动地方经济发展、城市化扩展的重要载体，定销房小区已成为社会化管理的重要环节。”陈付霜说，由于定销房小区的业主主要是征收安置户和社会居住困难人群，属于城市中低收入群体。大部分人受到经济利益、生活习惯的影响，对小区集中居住模式尚未适应，对小区物业管理难以接受，矛盾不断。“定销房小区的管理，说到底就是城市化和农村化生活模式的博弈，是现代文明生活习惯和传统老旧陋习的博弈。”陈付霜说。

这一场博弈从小区整治开始。今年6月中旬，针对虎阜花园出现的种种顽疾，虎丘街道会同姑苏区相关部门，全面开展环境综合整治工作，促使各类违法违规户纷纷搬离。整治行动中，有的业主、租住户、经营者比较配合，有的却拒不理睬。虎阜花园西区18幢二楼一户住宅内，狭小的居室中长年摆放着7台专业缝纫机，易燃的婚纱原材料堆至屋顶，还存在使用明火、住人等不安全隐患，小区居民意见大、投诉多。社区几次上门要求整改，经营者却一直不予理睬。针对这一情况，虎丘街道出动公安、城管等执法人员，持续开展6次集中整治行动。至11月中旬，虎阜花园中几处较为严重的安全隐患终于得到有效遏制，居民拍手叫好。

为加强整治效果，虎丘街道还投入30万元对虎阜花园西区的三个出入口进行门禁道闸系统升级改造。“通过行人及非机动车刷卡进出，强化物业门岗管理力度，控制运送婚纱原料、液化气瓶等车辆进入，倒逼违规户自觉搬离小区。”陈付霜说。同时，在姑苏区委政法委等部门的支持下，街道又投资90万元实施监控系统升级改造，安装高清、智能的枪机监控探头130个，以每一幢居民楼为采集点，实现小区监控全覆盖。门禁道闸系统升级改造后，小区里的偷盗案件已压降到个位数。

成效：小区环境得到整治，惠民利民举措频推，居民满意度明显提升

主次入口设立景观石、小游园铺上整体塑胶地垫、廊架上还挂上了健康标语……今年11月中旬，虎阜花园新建的1000平方米健康小游园建成并正式投入使用。

“在破解车库开店、违规出租等顽疾的同时，我们正在推出一系列惠民利民举措，以提升小区居民安居乐业的幸福感。”虎阜社区居委会主任乔怡说，以前召开居民会议，大家说得最多的是对小区管理的不满，而现在，大家讨论得更多的是如何提高自身素质，构建和谐小区。据悉，投资10万元新建的健康小游园包括了健身、健康养生宣传、休闲娱乐等区域。健身区域的整体塑胶地垫，防滑耐磨行走舒适;健康养生宣传区域，增设66条健康宣传标语，让人随时随地获取健康知识;社区结合居民自治项目新增的47只休闲防腐木凳，为居民休息聊天提供了便利。

为了防止小区群租、违规经营等现象“回潮”，虎丘街道还投入15万元聘请了由10人组成的第三方力量，加强综合整治的长久性和针对性。物业公司及第三方力量每天开展常态化巡查，发现问题及时解决，在小区内形成联勤服务“微”治理模式。截至目前，小区车库违规经营、车库住人已搬离313家，住宅内婚纱加工户已自行搬离62户。

“小区安全了，生活幸福了，我们觉得住在这里蛮开心。”上周五，小区53幢居民梁阿姨专程赶到物业处，主动缴纳了2014年至2016年三年的物业费共计1800元。