误区一

卖方愿意按照合同约定支付违约金就可以解除合同

在二手房交易过程中，房屋价格会有上涨的波动。于二手房东而言会有心理价格落差。在实践中，有二手房东为追求更大经济利益，就会选择违约拒卖。因此就会出现合同违约情形，买方往往倾向于继续履行合同，支付合同约定价来获得房屋;而二手房东则希望解除合同后给予买方一定的赔偿。

1、继续履行

结合二手房买卖的特点，至少要确保房屋上不存在抵押权或异议登记等阻碍物权实现的第三人权利，还要确保后续的过户、房屋交付在实际履行上具备操作的可能空间。除此以外，还要遵循《合同法》所确立的可以继续履行的原则来判断。

2、解除合同并赔偿

房屋买卖合同的解除，或是双方协商一致，或是一方行使约定或法定的单方解除权。二手房东如果要解除合同，必然需要满足这两个前提。但是在本文讨论范围内，二手房东往往不享有单方解除权，也无法与买房人取得协商一致的同意。因此首选的是考虑合同是否能够继续履行，而不是二手房东提出的直接以承担违约责任的方式来成就其单方解除权进而单方解除合同。如果确实无法继续履行的，才考虑解除合同，而导致合同解除的责任还在于二手房东，此时二手房东应当向买房人承担合同解除后的违约赔偿责任。

误区二

卖家不出现，就没有办法继续履行合同

由于卖家的应对有很多种情况，当谈不拢的时候就以出国、手机关机等与买家和中介失联。买家往往很着急。其实这个时候，买家大可不必惊慌。公告送达和缺席判决制度，会有办法让合同顺利履行下去。

误区三

只签了三方协议，没有签网签合同，就没有法律效力

二手房买卖在合同签订过程中，因为按照签约顺序，实际一般会产生定金合同、买卖合同(居间版)、买卖合同(网签版)三份文件。从目前实践来看，二手房东违约会发生在前述三份文件签署后的任一过程，其中买卖合同(居间版)签署后不愿配合签署买卖合同(网签版)的现象为最多。

买卖合同(居间版)也就是我们常说的三方协议，而网签合同的全称是存量房买卖网上签约，根据《苏州市市区存量房买卖网上管理办法》(暂行)规定，所有的二手房买卖都应该通过房屋管理部门的网上签约系统签约后，才能进行交易。这个管理办法还确定了房屋交易资金的托管手续，以及银行审核发放贷款也需要凭借房屋网签文本作为贷款申请依据之一。

很多市民都认为买卖合同(网签版)才是双方之间的正式合同，这其实是一个很大的误区。在三方协议上，买卖双方及居间方中介公司，都会在合同书上签字或盖章，并且三方协议的内容已经涵括二手房买卖的包括房屋情况、房价及支付、违约责任等必备内容。此时双方就二手房买卖已经达成一致，合同当然成立。

另外，并不对买卖双方的权利义务进行许可，也不为买卖双方创设或削减权利义务。以合同未登记备案而否定合同成立的事实，无事实基础和法律依据。

误区四

网签合同一定要等卖家解除抵押后才能签

据苏州装修小编了解，在苏州，目前只有吴中区要求卖家把银行贷款归还，交还房屋他项权利证书，并注销抵押后才能签订网签合同。但在其他如姑苏区、园区等是不需要解除抵押就可以网签合同。

网签是政府管理房屋交易的重要手段，但并不是唯一手段。只要买家有足够的支付能力，法院会判决支持在没有网签合同的情况下继续履行合同。但是考虑到网签合同是买家获得贷款的重要条件，良翰律师事务所建议，买家要尽可能早获得网签合同。