限贷限购等政策对于购房者来说，往往有很大的影响。如果因为政策的因素，导致房产交易不能进行，那买房者需要承担违约责任吗?昨天苏州中级人民法院召开房地产纠纷审判工作新闻发布会，下面和苏州装修网一起来了解相关房产纠纷案例。

首付款比例提高导致无力购买

前不久，张某为购买房屋，与某房产公司签订认购书，约定张某应支付首期房款为总房款的20%，其余80%款项由张某通过贷款方式支付，同时约定“如张某申请贷款额度与银行批准额度产生差额(无论何种原因)，张某应当在签署正式买卖合同起30日内，自筹资金补足差额”。

认购书签订当日，张某交纳保证金5万元。后银行出台新政策，贷款买房的首付比例提高为30%，张某因首付比例提高无法与房产公司继续签订正式买卖合同，于是要求房产公司返还保证金与利息。

双方协商未果诉至法院。法院审理认为，张某的首付比例即使因银行贷款政策变更为30%，根据双方关于付款方式的约定，也应由张某自行补足其申请贷款额度与银行批准额度的差额，故驳回了张某诉请。

法官提醒，目前国家通过调控房地产市场以抑制房价快速上涨，出台了房屋限购限贷相关政策。以银行按揭贷款方式购买房屋的，买卖双方在约定房款支付方式时需慎重考虑贷款比例及无法贷款的后果。若双方在房屋买卖合同约定贷款比例变化或无法贷款时，由买方自行筹措资金的，后买方以银行限贷政策为由拒绝履行合同的，买方应当承担相应违约责任。

近五年苏州房产纠纷三次“井喷”

据法院分析，从2012年至今，苏州房地产纠纷案件有三次高发期。

第一次是2012年欧债危机引发国际金融危机，对实体经济冲击明显。从2013年开始，涉产权式商铺买卖合同纠纷井喷式爆发，导致2013年上半年新收房屋买卖合同纠纷环比增长80.59%。

第二次为2015年初，住宅房价格开始快速上涨，引发大量二手房买卖违约纠纷，导致2015年上半年新收房屋买卖合同纠纷环比增长30.76%，至2016年上半年环比增长率达54.93%的最高峰。

第三次是2016年10月限购限贷政策施行，引发大量房屋买卖合同解除纠纷，2017年上半年，新收房屋买卖合同纠纷环比增长19.17%。

相关链接：如何避免买房卖房租房纠纷

购房人(包括商品房、二手房购房人)法律风险和防范建议

1.购房选择要慎重。

购房是老百姓日常生活、投资活动中的大事。合同签订后，开发商能否按约交房、办证，交付房屋质量、装修是否符合合同约定，均关乎购房者切身利益。

苏州装修网建议购房人在选择购房时，除考量房屋性质、方位、结构外，还应注重考量开发商的品牌和信誉，降低购房风险。

2.合同条款细斟酌。

部分开发商利用优势地位，钻法律空子，在商品房预售、销售合同中约定对己方有利但又不明显违法的条款，损害购房者的利益。在二手房买卖合同中，因存在对贷款方式、贷款比例等约定不明情况，导致合同双方互相扯皮，违约责任难以判定。

建议购房人对合同中付款期限、付款方式、首付比例、无法贷款后果、违约金标准等主要条款细致斟酌考量。

3.过户登记要及时。

根据现有司法解释，在二手房买卖中，如因购房人自身原因未及时办理过户，一旦出卖人对外负债，房屋被查封，购房人并不能以已完全支付房款、实际占有入住为由要求法院排除执行，购房目的将会落空。

建议出卖人购房在履行付款义务、占有房屋后，在符合办证条件下，应及时要求出卖人办理过户登记手续，出卖人拒不配合或下落不明的，应及时提起诉讼。

4.诉讼保全要到位。

购房者提起诉讼要求出卖人协助办理权属过户登记手续。部分出卖人为达到非法目的，将房屋抵押或出售给第三人。

建议购房者在诉前或诉中及时对涉案房屋申请采取诉前或诉讼保全措施，避免合同目的落空。

5.借名登记风险大。

实践中，存在实际购房人为规避限购限贷政策或其他目的、借用第三人名义签订购房合同，将权属证书办理在第三任名下的情形。实际购房人与第三人之间为代持合同关系，属无名合同，受合同法调整。

建议避免采用借名方式购房，以防巨额财产遭受损失。

出卖方(包括开发商和二手房出卖方)法律风险和防范建议

1.虚假宣传不可为。

部分开发商对于小区配套设施、学区房等作虚假宣传，内容明确，即使广告和宣传资料内容未载入合同，根据相关司法解释，相关宣传应当视为合同内容，开发商应承担违约责任。

建议开发商在销售宣传过程中，注意宣传内容的真实性，避免虚假宣传损害购房者利益，陷入群体性诉讼，损害自身形象和声誉。

2.格式条款要释明。

部分开发商提供的格式化补充协议内容改变了合同正本约定的交房期限、办证期限、违约金标准等内容，就变更条款没有明确向购房者提示和释明的情况下，根据法律，在产生争议时应当对开发商作出不利解释。

建议开发商在合同签订时，对于格式条款中相关敏感内容应以标黑标粗方式醒目提醒购房者，并由购房者在旁边予以签字确认。

3.单方解约受惩罚。

近两年来，因房价快速上涨，二手房买卖中大量产生出卖人单方恶意解约情形。出卖人单方解约并不当然发生法律效力，购买人可选择要求继续履行合同，并要求出卖人支付解约违约金或赔偿其他损失;购买人也可选择要求出卖人支付违约金，违约金不足以弥补损失的，可主张房屋差价等损失。

苏州装修网建议出卖方严格遵守合同约定，不要抱单方解约可有获利空间的幻想。

4.以租促销风险大。

在产权式商铺中，开发商为促销，安排第三人进驻销售点，购房者同时与开发商和第三人签订商品房销售合同和包租合同。第三人无法按期支付租金引发诉讼，一旦法院查明第三人与开发商存在人格混同或关联交易的，则开发商对第三人的义务应承担连带责任。

出租人法律风险和防范建议

1.单方涨租无依据。

租赁合同约定具体租期和租金标准后，出租人单方要求提高租金标准，属违约行为，法律上不予保护。

建议签订租赁合同时，出租人应充分考虑房屋租赁市场价格波动因素和风险，合理安排租赁期限和租金标准。

2.违章出租存风险。

出租人将私自搭建的违章房屋用于出租，一旦房屋内发生火灾等事件，造成实际居住人伤亡的，即使火灾并非出租人所引起，根据审判实践，出租人亦应承担一定赔偿责任。

建议不要搭建违章房屋，更不应将其用于对外出租。

3.群租房屋后果重。

出租人将房屋用于群体性出租，或明知承租人租赁后将用于群体性居住的，一旦出现火灾等事件造成实际居住人人身伤亡的，出租人很有可能面临承担一定赔偿责任的法律后果。

建议在签订租赁合同前，出租人应询问承租人人数或出租用途，尽量避免将房屋用于群体性出租。

4.特定情形权受限。

在产权式商铺租赁合同中，单个业主的多项合同权利，受“多数决”原则约束，在未获得三分之二以上产权份额人和三分之二以上业主同意情况下，合同解除、合同到期终止收回房屋等权利，将受到严格约束和限制。

建议产权式商铺出租人成立业主大会和业主委员会，充分尊重和考虑多数人意志，理性维权。

承租人法律风险和防范建议

1.单方毁约要担责。

房屋租赁合同签订后，承租人应严格按合同约定期限、租金标准等履行义务，承租人因经营不善等原因擅自毁约、单方搬离承租房屋，导致合同无法继续履行的，承租人应赔偿出租人房屋空关期间的相应损失或合同约定的违约金。

建议承租人在经营不善的情况下，尽量通过与出租人协商方式达成变更租金标准或协商解除合同的协议，避免损失进一步扩大。

2.转租行为存风险。

承租人未经出租人同意擅自转租房屋，对出租人构成违约，出租人可以此解除与承租人的租赁合同并要求承租人承担违约金。另外承租人用于群体性转租的，发生火灾等意外事件导致实际居住人人身伤亡的，转租人会面临承担一定赔偿责任的法律风险。

苏州装修网建议承租人在转租前应取得出租人同意，在转租时应充分考量房屋使用的安全和自身风险。